Metų pradžioje – atokvėpis nekilnojamojo turto rinkoje

2022-05-24
 

Nuosavas būstas lietuviams visuomet buvo savotiškas saugumo uostas. Praėjusiais metais aktyvumas nekilnojamojo turto rinkoje sumušė visus rekordus – žmonės graibstė būstus net „iš brėžinių“. Nors karas Ukrainoje, brangstančios statybinės medžiagos ir kalbos apie būtinybę kelti palūkanų maržas atvėsino įkaitusią rinką, naujų būstų poreikis didžiuosiuose miestuose vis dar išlieka didesnis nei pasiūla. Lietuvos statistikos duomenys atskleidžia ir dar vieną naują tendenciją – vis daugiau naujakurių gyvenimui renkasi individualius namus, o ne būstus daugiabučiuose.

Po itin dinamiškų praėjusių metų nekilnojamojo turto rinkoje šių metų pradžia buvo gerokai ramesnė. Lietuvos statistikos departamento duomenimis, pirmąjį metų ketvirtį buvo fiksuojamas mažesnis sandorių skaičius, tačiau pačios statybos nestojo – baigtas statyti 2 231 naujas pastatas, iš kurių – 2 080 naujų gyvenamųjų namų su 3 198 būstais. Palyginti su 2021 m. tuo pačiu laikotarpiu, naujos statybos statinių pastatyta 26,3 proc. daugiau. Įdomu tai, kad didžioji dalis – 73,3 proc. – naujos statybos būstų yra individualiuose namuose.

Naujų būstų rinkoje labiausiai išsiskyrė Vilnius ir Kaunas: pačiame Vilniuje pastatyta 32,8 proc., rajone – 11,9 proc., o Kaune – 12,9 proc. visų naujos statybos gyvenamųjų būstų.

Nors šių metų pradžioje buvo jaučiamas neapibrėžtumas (ir dėl kylančių kainų, ir dėl neramumų pasaulyje), pradėtų naujos statybos objektų – net 8,5 proc. daugiau nei 2021 m. pirmąjį ketvirtį. Žinoma, praėjusiais metais statybas stabdė ir pandemija – organizuoti darbus buvo sudėtingiau.

Per pirmus tris šių metų mėnesius pradėti statyti 1 977 nauji pastatai, iš kurių 1 813 naujų gyvenamųjų namų su 5 185 būstais. Kone pusė jų – sostinėje: pačiame Vilniuje – 42,7 proc., Vilniaus rajone – 7,9 proc., Kaune – 20,2 proc.

Tačiau žvelgiant į ateitį yra tam tikrų nerimo ženklų: palyginti su 2021 m. pirmuoju ketvirčiu, šiemet per tą patį laikotarpį išduoti 2 168 statybos leidimai naujiems pastatams statyti – net 31,6 proc. mažiau. Iš jų 1 999 leidimai – gyvenamųjų pastatų statybai. Praktiškai visi leidimai išduoti individualiems namams statyti. Per pirmus tris šių metų mėnesius statybos leidimai buvo išduoti tik 73 naujiems daugiabučiams.

Komentaras

Permainų sukūryje

„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas teigė, kad pastaraisiais metais prognozuoti, kokių pokyčių laukti nekilnojamojo turto rinkoje, labai sudėtinga. Pandemija, o dabar ir neapibrėžta geopolitinė situacija dėl karo Ukrainoje, rekordiškai išaugusios statybinių medžiagų kainos, žadamos kelti palūkanos į nekilnojamojo turto rinką įneša tam tikrų korekcijų. Prie viso to dar prisidėjo ir infrastruktūros mokestis, kompensacija už plėtrą valstybinėje žemėje ir aukštesnę energinę klasę – šie veiksniai, pasak NT specialisto, patys savaime nėra blogi, bet jie „sukrito“ vienu metu.

„Paskutinių kelių metų prognozės dėl nekilnojamojo turto rinkos pokyčių turėjo labai daug „žvaigždučių“ – neapibrėžtų sąlygų, nenumatytų įvykių. Augant nekilnojamojo turto plėtros išlaidoms, galutinės kainos didėjimą pajus ir vartotojai. Tenka pripažinti, kad daliai žmonių darosi vis sudėtingiau įpirkti būstą. Taip pat tikimasi, kad padidės bazinės palūkanų normos. Kol kas tai neturės įtakos galimybei skolintis, nes atsakingo skolinimosi nuostatos numato 5 proc. saugiklį. Tačiau dėl kylančių palūkanų didėja mėnesinės įmokos už būstą, o tai taip pat turi neigiamos įtakos galimybei įsigyti nuosavus namus“, – teigė T. S. Kvainickas.

Pasak nekilnojamojo turto analitiko, kol kas sunku numatyti, kaip toliau kis statybos elementų kainos. Taip pat kyla klausimas, ar nepritrūks kai kurių statybinių medžiagų. Esant tokiam neapibrėžtumui, daugelis statytojų nusprendė šiek tiek luktelėti, kol kainos stabilizuosis. Tad rinkoje ir toliau matysime naujų būstų pasiūlos trūkumą. Vadinasi, dalis gyventojų, planavusių įsigyti nuosavus namus, bus priversti palaukti, kol vėl rinkoje atsiras pasiūlymų, atitinkančių jų poreikius.

„Esant mažai pasiūlai, ne taip greitai ir perkama. Kita vertus, jeigu gyventojai pradėtų pirkti bet ką, nebūtų gerai – tuomet statytojams nebereikėtų ir stengtis. Rinkos madas vis dar diktuoja pirkėjai“, – sakė T. S. Kvainickas.

Ieškomas vienaragis

Vis dėlto pesimistinio scenarijaus prognozuoti nereikėtų. Pasak NT analitiko, būstas Lietuvoje net ir pakilus kainoms yra dar įperkamas. Skirtingai nei kai kuriose Vakarų Europos šalyse, Lietuvoje labiau apsimoka būstą pirkti su paskola nei jį nuomotis. Tokia situacija susidarė ne tik dėl žemų palūkanų pastaruosius kelerius metus, bet ir dėl apskritai aukštesnio nuomos pelningumo. O ką perka pirkėjai, priklauso tik nuo jų galimybių ir situacijos rinkoje. Paskutiniais metais matoma tendencija, kad daugėja sandorių, kai būstai įsigyjami naujos statybos namuose. Auga ne tik naujų įsigyjamų būstų kiekis, bet ir jo santykis su senos statybos būstais. Tai lemia ir technologiniai pokyčiai, ir vizualiniai sprendimai.

„Nors laikui bėgant ir nauji pastatai nusidėvės, bet ir po dešimties metų jie estetine prasme atrodys geriau nei sovietmečiu statyti daugiabučiai. Žmonėms svarbi ir kaimynystė, kurioje jie gyvens. Kalbant apie senesnės statybos mikrorajonus, jų gyventojai po truputį sensta. O jaunoms šeimoms norisi tokių pačių šeimų kaimynystės. Tai dar viena priežasčių, kodėl naujos statybos būstai tampa vis patrauklesni“, – pasakojo T. S. Kvainickas.

Dar viena tendencija, padiktuota pandemijos, – noras turėti erdvesnius namus. Pasak NT analitiko, nerasdami erdvesnių būstų, vis dažniau pirkėjai dairosi kompaktiškų individualių namų ar kotedžų priemiesčiuose. Iš viso 2021 m. parduotas 16 271 gyvenamasis namas (iš jų – 3 447 naujos statybos ir 12 824 – senos statybos) – tai 27 proc. daugiau nei prieš metus.

Pasak pašnekovo, antrinės rinkos būstai tampa mažiau patrauklūs ne tik dėl savo estetinės išvaizdos. Dažniausiai tokiuose senos statybos būstuose gerokai didesnę dalį pajamų tenka skirti brangstančiam šildymui. Žmonės labiau linkę rinktis kiek didesnes įmokas bankui, bet mažesnes sąskaitas už šildymą. Išmokėjus paskolą, sąskaitos už šildymą ir toliau liks mažos. Tiesa, tokiuose Vilniaus mikrorajonuose kaip Žvėrynas, Naujamiestis ar Senamiestis būstas patrauklus ir senos statybos namuose.

„Jaunos šeimos ne visada turi finansinių galimybių įsigyti naujos statybos būstą, todėl kaip alternatyvą renkasi būstą senuosiuose mikrorajonuose, kurie arčiau Centro. O čia pasirinkimas dažnai priklauso nuo poreikių ir galimybių. Visi ieško to vienaragio – geriausio pasiūlymo už mažiausią kainą“, – sakė T. S. Kvainickas.